農地面積逾0.25公頃

同縣市設籍滿2年

名下無農舍 才可申請興建

資料來源：2009/05/23 蘋果日報

連珠君／台北報導

【連珠君╱台北報導】盡情敞佯在田園風光之中，是許多都市人的夢想，因而興起自力興建農舍的熱潮，但須注意，現行法令對興建農舍的限制較嚴格，須符合農地面積0.25公頃以上、並在與農地同縣市內設籍滿2年，以及名下不得有農舍等資格，才能申請；但2000年1月28日之前取得農地者，不受此限。

 嚴格限制

想自行興建農舍者，2000年1月28日是個重要日期，永慶不動產宜蘭中山加盟店店長林永松表示：「因2000年1月28日新的農發條例正式上路，凡於該日後取得農地者，俗稱新農，須受新的農發條例規範，限制較舊法多。」

農地尤其要注意，0.25公頃一定要是完整的1塊地，中間不能有水溝、馬路，且持有人名下不可有農舍，如果名下已有農舍，可用年滿20歲的配偶或子女名義，如果將農舍賣掉，也可再申請興建農舍，但「新農」農舍須取得使用執照滿5年後才能移轉。

 留意建蔽率是否移轉

2000年1月28日以前取得的農地，俗稱「老農」，不受面積、設籍與移轉限制，且可將同縣市的農地，將建蔽率移轉至指定的農地上，因此在購買農地前，也要特別留意，建蔽率是否已被移轉走了，相關資訊可在土地謄本中他項權利部中得知。

東森房屋桃園大園店店東游國智表示：「申請興建農舍，最重要的就是提出無農舍證明與農業使用證明。」無農舍證明只要名下無農舍即可，但農業使用證明則是最容易發生問題的地方，不少人在尚未申請農業使用證明前，先自行填土或興建地上物，因地形地貌改變，造成申請農業使用證明失敗。

農舍建蔽率僅10%，也就是756坪的農地，單層面積僅能有75.6坪，樓高最高4層樓，且高度不得逾14米，而建築總樓地板面積不得超過660平方公尺，約為199.65坪。

有違建須課地價10%

持有農舍同樣須繳交房屋稅，可申請為自用農舍，房屋稅同一般自用住宅稅率，為房屋評定現值的1.2%，農地不須課?地價稅，但若農舍有違章建築，則須課?地價總額的10%。但游國智表示，幾乎所有農舍都會有違建，常見農舍四周的圍牆，多半都是違章，雖可申請就地合法，但通過機率極低。

農地也不課?土地增值稅，但一旦農地不再當農業使用，或農舍有違建，都將被追討土地增值稅，並以2000年1月28日的土地公告現值作為計算基準，可適用一生一次10%的優惠稅率，但有都市地區面積不超過3公畝（90.75坪）、非都市地區7公畝（211.75坪）的限制，超過的部分不適用。

興建農舍新舊規定比較
項目	新農	老農
農地取得時間	2000年1月28日以後	2000年1月28日之前
農地面積限制	須超過0.25公頃， 約756坪	無
設籍限制	取得農地滿2年，且須設籍與農地同一縣市滿2年	無
農舍移轉限制	農舍取得使用執照後滿5年始得移轉	無
同一縣市農地建蔽率移轉	不可	可
申請資格	名下不得有農舍
房屋稅	可申請自用農舍，房屋稅為房屋現值的1.2%
地價稅	農舍沒有違章建築不課徵地價稅，有違建須課徵地價總額的10%，地價總額為公告地價x農地面積
土地增值稅	Ù  農地農用不課徵土地增值稅，但若農地不作農業使用，或農舍有違建，都將被追討土地增值稅，並以2000年1月28日的土地公告現值為計算基準。 Ù  適用一生一次10%優惠稅率，都市地區農地面積不得超過3公畝(90.75坪)、非都市面積在7公畝(211.75坪)內，超過部分不適用。
建蔽率	10%
容積限制	都市計劃區內單層面積最大200坪，容積200坪，計劃區外單層面積最大100坪，總面積